스마트샤크의 부동산 경제 노트

토지나 단독주택 물건을 보다 보면 감정평가서에 「제시외 건물」이라는 줄이 나옵니다. 창고, 보일러실, 옥상에 올린 방 한 칸 같은 것들입니다.여기서 가장 흔한 오해가 있습니다. 감정평가서에 포함되어 있으면 내 것이고, 빠져 있으면 남의 것이라는 생각입니다. 대법원은 그렇게 나누지 않습니다.기준은 감정평가서가 아니라 민법 제358조입니다. 평가에서 빠졌는데도 낙찰자가 가져가는 건물이 있고, 평가에 들어 있는데도 못 가져가는 건물이 있습니다. 무엇이 갈림길인지를 순서대로 정리했습니다.1. 용어 : 감정평가서가 「제시외」라고 부르는 것「감정평가 실무기준」은 제시외를 건물이 아니라 토지를 기준으로 정의합니다. [100] 2. 정의 제14호는 「제시 외 건물 등이 있는 토지」를 감정평가를 의뢰하는 자가 의뢰하지 ..

임야나 전답이 경매에 나왔을 때 입찰자가 가장 늦게 발견하는 위험이 분묘입니다. 등기사항증명서를 아무리 들여다봐도 나오지 않고, 낙찰을 받은 뒤 현장에 가서야 봉분을 마주하는 경우가 적지 않습니다.문제는 그 무덤을 낙찰자가 마음대로 옮길 수 없다는 데 있습니다. 분묘기지권이 성립해 있으면 토지를 소유하게 되어도 그 부분만은 남의 권리가 얹힌 땅이 됩니다. 인도명령도 통하지 않습니다.아래는 분묘기지권의 성립 요건과 범위, 그리고 2021년에 두 차례 나온 대법원 판결로 정리된 지료 문제를 순서대로 짚은 것입니다. 입찰 전에 확인할 것과 낙찰 후에 쓸 수 있는 수단을 나눠 보시면 됩니다.1. 확인의 어려움 : 어느 서류에도 권리로 적히지 않습니다분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권인데 등기 없이 성립합니다. ..

지난달 전국 주거시설 경매 낙찰가율은 69.9%였습니다. 70% 선이 무너진 건 2005년 1월(69.2%) 이후 20년 7개월 만이에요.그런데 같은 달, 서울 중랑구 아파트의 낙찰가율은 115.2%였습니다. 감정가보다 15% 넘게 얹어서 가져갔다는 뜻입니다.한 달 치 통계 안에 20년 만의 최저와 감정가 초과 낙찰이 함께 들어 있습니다. 시장이 식었다는 말과 과열됐다는 말이 동시에 맞는 상태예요. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 집계한 2026년 8월 경매동향보고서를 항목별로 뜯어보면, 이 모순이 어디서 생기는지가 꽤 선명하게 드러납니다. 1. 용도별 지표 : 주거 69.9%, 아파트 84.7%, 업무·상업 48.0%먼저 전국 전체를 용도별로 갈라 놓아야 합니다. 이 표 하나가 이번 달 경매 시장..

지난 편에서 배당요구 종기를 다뤘습니다. 배당표에 이름을 올리는 자격이 사건 초반에 닫힌다는 이야기였습니다. 이번에는 그 배당표가 틀리게 작성됐을 때 무엇을 할 수 있는지를 봅니다.결론부터 적습니다. 문이 두 개 있습니다. 좁고 빠른 문은 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 제기하는 길입니다. 넓고 느린 문은 배당이 끝난 뒤 잘못 받아 간 사람에게 돌려달라고 하는 길입니다. 두 번째 문이 열려 있다는 것을 대법원이 2019년에 다시 확인했습니다.다만 배당요구 자체를 하지 않았다면 두 문이 모두 닫힙니다. 지난 편과 이번 편은 그렇게 이어집니다. 배당표는 기일 당일에 확정됩니다순서는 이렇습니다. 배당기일 3일 전법원이 배당표원안을 작성해 법원에 비치합니다(제149조 제1항)배당기일출석한 이해관계인..

경매에서 돈을 받는 순서를 정하는 것은 배당순위입니다. 그런데 그 순위표에 이름을 올리는 자격은 따로 있습니다. 배당요구의 종기입니다.이 날짜는 배당기일이 아닙니다. 매각기일도 아닙니다. 첫 매각기일보다 앞에 있고, 사건이 시작되자마자 정해집니다. 하루를 넘기면 실체법상 우선변제권이 있어도 배당에서 빠집니다. 반대로 낙찰자 쪽에서 보면, 임차인이 이 날짜를 놓친 순간 그 보증금은 매수인의 인수 부담으로 넘어옵니다.한 날짜가 두 사람의 손익을 동시에 뒤집는 자리입니다. 조문과 판례로 정리합니다. 1. 종기는 사건 초반에 이미 닫힙니다민사집행법 제84조가 정하는 순서는 이렇습니다.제84조 제1항경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면, 집행법원이 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다제84조 제3항종..

낙찰 소식을 듣고 기분 좋게 법원을 나오는 순간, 농지 물건이라면 이미 시계가 돌기 시작한 겁니다.농지는 낙찰받았다고 끝이 아니라 서류 한 장을 기한 안에 더 내야 합니다. 농지취득자격증명, 줄여서 농취증입니다. 그리고 이 기한이 생각보다 훨씬 빡빡합니다.법령과 대법원 결정을 직접 확인하면서, 날짜를 하나씩 세어봤습니다. 세어보니 왜 사람들이 여기서 보증금을 날리는지 알겠더군요. 농지만 왜 증명서를 요구하나우리 농지법은 아주 단호한 문장으로 시작합니다. 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. — 농지법 제6조 제1항 농사지을 사람만 농지를 가지라는 원칙입니다. 그래서 농지를 사려면 시·구·읍·면의 장에게서 농취증을 받아야 하고(제8조 제1항), 소유권 이전등기를 신청할..

경매 물건에 대항력 있는 임차인이 붙어 있으면 보통은 피합니다. 낙찰받아도 보증금을 떠안아야 하기 때문입니다.그런데 대항력 요건을 완벽히 갖춘 임차인이 보증금을 한 푼도 못 받는 경우가 있습니다. 종이 한 장 때문입니다.바로 무상거주확인서입니다.이게 자동으로 그렇게 되는 건 아닙니다. 대법원은 조건을 달아 두었고, 그 조건을 모르면 임차인도 낙찰자도 헛짚습니다. 판례 원문을 직접 확인해 정리했습니다. 1. 대항력은 이렇게 생깁니다 먼저 기준부터 봅니다. 주택임대차보호법은 등기 없이도 임차인을 보호합니다.임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. — 주택임대차보호..

아파트 경매에서 "대지권 미등기"와 "토지별도등기 있음"은 매각물건명세서에 자주 나오는 두 문구입니다. 둘 다 그 자체로 위험하지는 않습니다. 확인할 항목이 각각 2가지, 3가지 있고, 그것을 확인하지 않고 입찰하면 대지 지분을 못 받거나 토지 저당권을 떠안을 수 있습니다.이 글은 경매 절차 시리즈 11편입니다. 1편 전체 절차, 8편 매각물건명세서를 먼저 읽으면 이해가 빠릅니다. 목차두 문구의 뜻대지권 미등기 확인 항목 2가지토지별도등기 확인 항목 3가지두 문구가 같이 있을 때입찰 전 점검표자주 묻는 질문 1. 두 문구의 뜻구분뜻어디에 적히나대지권 미등기아파트 등 집합건물의 전유부분(호실)은 등기돼 있는데, 그 호실에 딸린 대지 지분(대지권)이 등기부에 아직 등기되지 않은 상태등기부 표제부, 매각물..