스마트샤크의 부동산 경제 노트

낙찰 소식을 듣고 기분 좋게 법원을 나오는 순간, 농지 물건이라면 이미 시계가 돌기 시작한 겁니다.농지는 낙찰받았다고 끝이 아니라 서류 한 장을 기한 안에 더 내야 합니다. 농지취득자격증명, 줄여서 농취증입니다. 그리고 이 기한이 생각보다 훨씬 빡빡합니다.법령과 대법원 결정을 직접 확인하면서, 날짜를 하나씩 세어봤습니다. 세어보니 왜 사람들이 여기서 보증금을 날리는지 알겠더군요. 농지만 왜 증명서를 요구하나우리 농지법은 아주 단호한 문장으로 시작합니다. 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. — 농지법 제6조 제1항 농사지을 사람만 농지를 가지라는 원칙입니다. 그래서 농지를 사려면 시·구·읍·면의 장에게서 농취증을 받아야 하고(제8조 제1항), 소유권 이전등기를 신청할..

경매 물건에 대항력 있는 임차인이 붙어 있으면 보통은 피합니다. 낙찰받아도 보증금을 떠안아야 하기 때문입니다.그런데 대항력 요건을 완벽히 갖춘 임차인이 보증금을 한 푼도 못 받는 경우가 있습니다. 종이 한 장 때문입니다.바로 무상거주확인서입니다.이게 자동으로 그렇게 되는 건 아닙니다. 대법원은 조건을 달아 두었고, 그 조건을 모르면 임차인도 낙찰자도 헛짚습니다. 판례 원문을 직접 확인해 정리했습니다. 1. 대항력은 이렇게 생깁니다 먼저 기준부터 봅니다. 주택임대차보호법은 등기 없이도 임차인을 보호합니다.임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. — 주택임대차보호..

아파트 경매에서 "대지권 미등기"와 "토지별도등기 있음"은 매각물건명세서에 자주 나오는 두 문구입니다. 둘 다 그 자체로 위험하지는 않습니다. 확인할 항목이 각각 2가지, 3가지 있고, 그것을 확인하지 않고 입찰하면 대지 지분을 못 받거나 토지 저당권을 떠안을 수 있습니다.이 글은 경매 절차 시리즈 11편입니다. 1편 전체 절차, 8편 매각물건명세서를 먼저 읽으면 이해가 빠릅니다. 목차두 문구의 뜻대지권 미등기 확인 항목 2가지토지별도등기 확인 항목 3가지두 문구가 같이 있을 때입찰 전 점검표자주 묻는 질문 1. 두 문구의 뜻구분뜻어디에 적히나대지권 미등기아파트 등 집합건물의 전유부분(호실)은 등기돼 있는데, 그 호실에 딸린 대지 지분(대지권)이 등기부에 아직 등기되지 않은 상태등기부 표제부, 매각물..

경매 물건을 고를 때 사람들이 가장 오래 들여다보는 건 사진과 감정가입니다. 그런데 낙찰 뒤에 돈이 새는 자리는 거의 전부 다른 곳에 적혀 있습니다. 매각물건명세서입니다.법원이 물건마다 만들어 두는 이 한 장짜리 서류에는 누가 살고 있는지, 그 사람이 언제 전입했는지, 낙찰 뒤에도 살아남는 권리가 무엇인지가 적혀 있습니다. 앞선 편에서 다룬 말소기준권리도, 선순위 임차인의 인수 여부도 결국 이 서류 한 장에서 갈립니다.그리고 경매 서류 중에 작성이 잘못되면 매각 자체가 불허가될 수 있는 서류는 이것 하나뿐입니다. 오늘은 이 서류를 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.목차 세 서류는 무게가 다릅니다언제, 어디서 볼 수 있나반드시 보는 다섯 칸점유자 표는 정보출처 칸부터 봅니다유치권이 적혀 있을 때명세서는 입찰 ..