스마트샤크의 부동산 경제 노트

토지나 단독주택 물건을 보다 보면 감정평가서에 「제시외 건물」이라는 줄이 나옵니다. 창고, 보일러실, 옥상에 올린 방 한 칸 같은 것들입니다.여기서 가장 흔한 오해가 있습니다. 감정평가서에 포함되어 있으면 내 것이고, 빠져 있으면 남의 것이라는 생각입니다. 대법원은 그렇게 나누지 않습니다.기준은 감정평가서가 아니라 민법 제358조입니다. 평가에서 빠졌는데도 낙찰자가 가져가는 건물이 있고, 평가에 들어 있는데도 못 가져가는 건물이 있습니다. 무엇이 갈림길인지를 순서대로 정리했습니다.1. 용어 : 감정평가서가 「제시외」라고 부르는 것「감정평가 실무기준」은 제시외를 건물이 아니라 토지를 기준으로 정의합니다. [100] 2. 정의 제14호는 「제시 외 건물 등이 있는 토지」를 감정평가를 의뢰하는 자가 의뢰하지 ..

경매에서 돈을 받는 순서를 정하는 것은 배당순위입니다. 그런데 그 순위표에 이름을 올리는 자격은 따로 있습니다. 배당요구의 종기입니다.이 날짜는 배당기일이 아닙니다. 매각기일도 아닙니다. 첫 매각기일보다 앞에 있고, 사건이 시작되자마자 정해집니다. 하루를 넘기면 실체법상 우선변제권이 있어도 배당에서 빠집니다. 반대로 낙찰자 쪽에서 보면, 임차인이 이 날짜를 놓친 순간 그 보증금은 매수인의 인수 부담으로 넘어옵니다.한 날짜가 두 사람의 손익을 동시에 뒤집는 자리입니다. 조문과 판례로 정리합니다. 1. 종기는 사건 초반에 이미 닫힙니다민사집행법 제84조가 정하는 순서는 이렇습니다.제84조 제1항경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면, 집행법원이 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다제84조 제3항종..

아파트 경매에서 "대지권 미등기"와 "토지별도등기 있음"은 매각물건명세서에 자주 나오는 두 문구입니다. 둘 다 그 자체로 위험하지는 않습니다. 확인할 항목이 각각 2가지, 3가지 있고, 그것을 확인하지 않고 입찰하면 대지 지분을 못 받거나 토지 저당권을 떠안을 수 있습니다.이 글은 경매 절차 시리즈 11편입니다. 1편 전체 절차, 8편 매각물건명세서를 먼저 읽으면 이해가 빠릅니다. 목차두 문구의 뜻대지권 미등기 확인 항목 2가지토지별도등기 확인 항목 3가지두 문구가 같이 있을 때입찰 전 점검표자주 묻는 질문 1. 두 문구의 뜻구분뜻어디에 적히나대지권 미등기아파트 등 집합건물의 전유부분(호실)은 등기돼 있는데, 그 호실에 딸린 대지 지분(대지권)이 등기부에 아직 등기되지 않은 상태등기부 표제부, 매각물..

경매 물건을 고를 때 사람들이 가장 오래 들여다보는 건 사진과 감정가입니다. 그런데 낙찰 뒤에 돈이 새는 자리는 거의 전부 다른 곳에 적혀 있습니다. 매각물건명세서입니다.법원이 물건마다 만들어 두는 이 한 장짜리 서류에는 누가 살고 있는지, 그 사람이 언제 전입했는지, 낙찰 뒤에도 살아남는 권리가 무엇인지가 적혀 있습니다. 앞선 편에서 다룬 말소기준권리도, 선순위 임차인의 인수 여부도 결국 이 서류 한 장에서 갈립니다.그리고 경매 서류 중에 작성이 잘못되면 매각 자체가 불허가될 수 있는 서류는 이것 하나뿐입니다. 오늘은 이 서류를 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.목차 세 서류는 무게가 다릅니다언제, 어디서 볼 수 있나반드시 보는 다섯 칸점유자 표는 정보출처 칸부터 봅니다유치권이 적혀 있을 때명세서는 입찰 ..

경매에서 돈을 잃는 경로는 대개 둘입니다. 하나는 잔금을 못 내는 것이고, 다른 하나가 보증금을 떠안는 것입니다. 앞은 지난 편에서 다뤘으니 이번엔 뒤를 보겠습니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금까지 물어줘야 하는 경우가 있는데, 이건 운이 아니라 날짜 두 개와 서류 한 장으로 미리 갈립니다. 순서대로 정리했습니다.목차 대항력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다인수냐 소멸이냐는 말소기준권리가 가릅니다두 번째 갈림길은 배당요구입니다얼마를 떠안는지 계산해봅니다입찰 전에 확인할 순서자주 묻는 질문 1. 대항력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다주택임대차보호법 제3조 제1항입니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.여기서 실무가 갈립니다. 다음 날 0시입니다...