스마트샤크의 부동산 경제 노트

임야나 전답이 경매에 나왔을 때 입찰자가 가장 늦게 발견하는 위험이 분묘입니다. 등기사항증명서를 아무리 들여다봐도 나오지 않고, 낙찰을 받은 뒤 현장에 가서야 봉분을 마주하는 경우가 적지 않습니다.문제는 그 무덤을 낙찰자가 마음대로 옮길 수 없다는 데 있습니다. 분묘기지권이 성립해 있으면 토지를 소유하게 되어도 그 부분만은 남의 권리가 얹힌 땅이 됩니다. 인도명령도 통하지 않습니다.아래는 분묘기지권의 성립 요건과 범위, 그리고 2021년에 두 차례 나온 대법원 판결로 정리된 지료 문제를 순서대로 짚은 것입니다. 입찰 전에 확인할 것과 낙찰 후에 쓸 수 있는 수단을 나눠 보시면 됩니다.1. 확인의 어려움 : 어느 서류에도 권리로 적히지 않습니다분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권인데 등기 없이 성립합니다. ..

아파트 경매에서 "대지권 미등기"와 "토지별도등기 있음"은 매각물건명세서에 자주 나오는 두 문구입니다. 둘 다 그 자체로 위험하지는 않습니다. 확인할 항목이 각각 2가지, 3가지 있고, 그것을 확인하지 않고 입찰하면 대지 지분을 못 받거나 토지 저당권을 떠안을 수 있습니다.이 글은 경매 절차 시리즈 11편입니다. 1편 전체 절차, 8편 매각물건명세서를 먼저 읽으면 이해가 빠릅니다. 목차두 문구의 뜻대지권 미등기 확인 항목 2가지토지별도등기 확인 항목 3가지두 문구가 같이 있을 때입찰 전 점검표자주 묻는 질문 1. 두 문구의 뜻구분뜻어디에 적히나대지권 미등기아파트 등 집합건물의 전유부분(호실)은 등기돼 있는데, 그 호실에 딸린 대지 지분(대지권)이 등기부에 아직 등기되지 않은 상태등기부 표제부, 매각물..

경매 물건을 보다 보면 감정가가 유난히 싼 물건이 눈에 띕니다. 열어보면 「지분」이라고 적혀 있습니다.지분경매는 싸게 사는 통로처럼 보이지만, 낙찰이 뒤집히는 구조가 법에 따로 마련되어 있습니다. 최고가를 써내고도 물건을 못 가져오는 일이 제도적으로 가능합니다.민법과 민사집행법 조문, 그리고 대법원 결정을 직접 확인해서 무엇을 사는 것인지와 어디서 막히는지를 정리했습니다. 1. 지분경매는 「조각」을 사는 것입니다하나의 부동산을 여러 사람이 나눠 가지고 있으면 공유입니다. 민법은 이렇게 정합니다. 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. — 민법 제262조 상속으로 형제가 각각 3분의 1씩 가진 집, 부부가 절반씩 가진 아파트가 여기 해당합니..

경매 사이트를 넘기다 보면 토지만 따로 나온 물건이 있습니다. 두세 번 유찰돼 감정가의 반값 아래로 떨어져 있고, 매각물건명세서 비고란에는 「법정지상권 성립 여지 있음」이라고만 적혀 있습니다.이 물건을 사는 사람들이 노리는 것은 건물이 아닙니다. 땅 위에 남의 건물이 서 있는 동안 받아내는 지료입니다. 다만 계산을 잘못하면 몇 년 동안 아무것도 못 하고 세금만 내는 땅이 됩니다.법정지상권이 언제 생기고, 생기면 낙찰자가 무엇을 할 수 있고 무엇을 못 하는지, 그리고 돈이 실제로 어디서 나오는지를 조문과 판례로 정리했습니다.1. 「성립 여지 있음」은 성립한다는 뜻이 아닙니다법원은 법정지상권이 성립하는지를 판단해 주지 않습니다. 매각물건명세서에 적히는 문구는 「성립 여지 있음」 또는 「성립 여부 불분명」입니..

경매 물건을 보다가 「유치권 성립 여지 있음」이라는 문구를 만나면 대부분 그냥 넘깁니다. 무섭기도 하고, 얼마가 붙을지 가늠이 안 되니까요. 그런데 이 문구가 붙은 물건은 경쟁이 확 줄어듭니다.유치권은 경매에서 유일하게 소멸되지 않는 권리입니다. 저당권은 전부 지워지는데 유치권만 남아서 낙찰자에게 넘어옵니다. 그래서 무서운 게 맞습니다.다만 신고된 유치권이 전부 진짜인 것은 아닙니다. 그리고 진짜와 가짜를 가르는 기준선이 생각보다 명확합니다. 저당권 날짜가 아니라 압류 날짜입니다. 이걸 모르면 멀쩡한 물건을 피하고, 반대로 피해야 할 물건에 들어갑니다.목차 유치권만 소멸되지 않습니다성립하려면 다섯 가지가 다 맞아야 합니다갈림길은 저당권이 아니라 압류입니다이런 채권으로는 유치권이 안 됩니다유치권자는 배당을..

경매 물건을 고를 때 사람들이 가장 오래 들여다보는 건 사진과 감정가입니다. 그런데 낙찰 뒤에 돈이 새는 자리는 거의 전부 다른 곳에 적혀 있습니다. 매각물건명세서입니다.법원이 물건마다 만들어 두는 이 한 장짜리 서류에는 누가 살고 있는지, 그 사람이 언제 전입했는지, 낙찰 뒤에도 살아남는 권리가 무엇인지가 적혀 있습니다. 앞선 편에서 다룬 말소기준권리도, 선순위 임차인의 인수 여부도 결국 이 서류 한 장에서 갈립니다.그리고 경매 서류 중에 작성이 잘못되면 매각 자체가 불허가될 수 있는 서류는 이것 하나뿐입니다. 오늘은 이 서류를 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.목차 세 서류는 무게가 다릅니다언제, 어디서 볼 수 있나반드시 보는 다섯 칸점유자 표는 정보출처 칸부터 봅니다유치권이 적혀 있을 때명세서는 입찰 ..

경매에서 돈을 잃는 경로는 대개 둘입니다. 하나는 잔금을 못 내는 것이고, 다른 하나가 보증금을 떠안는 것입니다. 앞은 지난 편에서 다뤘으니 이번엔 뒤를 보겠습니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금까지 물어줘야 하는 경우가 있는데, 이건 운이 아니라 날짜 두 개와 서류 한 장으로 미리 갈립니다. 순서대로 정리했습니다.목차 대항력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다인수냐 소멸이냐는 말소기준권리가 가릅니다두 번째 갈림길은 배당요구입니다얼마를 떠안는지 계산해봅니다입찰 전에 확인할 순서자주 묻는 질문 1. 대항력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다주택임대차보호법 제3조 제1항입니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.여기서 실무가 갈립니다. 다음 날 0시입니다...

경매에서 돈을 잃는 사고의 대부분은 말소기준권리 하나를 몰라서 생깁니다. 낙찰과 함께 사라지는 권리와 낙찰자가 그대로 떠안는 권리를 가르는 기준선입니다. 이 기준선을 찾는 법과 30초 만에 판단하는 순서를 정리했습니다. 목차1. 말소기준권리, 왜 이것부터 봐야 하나2. 말소기준권리가 되는 다섯 가지3. 기준선 아래는 사라지고, 위는 따라옵니다4. 순위와 상관없이 무조건 따라오는 권리5. 진짜 무서운 건 등기부에 없는 임차인입니다6. 실제로 30초 만에 판단하는 순서7. 자주 묻는 질문 지난 글에서 경매의 전체 절차를 처음부터 끝까지 훑어봤습니다. 개시결정에서 시작해 배당과 명도로 끝나는 흐름이었지요.오늘부터는 예고드린 대로 하나씩 파고듭니다. 첫 번째로 다룰 것은 말소기준권리입니다. 순서를 이렇게 잡은..