제시외 건물 : 감정평가서에 있고 없고가 기준이 아닙니다

본채에 붙어 있는지, 따로 서 있는지가 갈림길입니다

토지나 단독주택 물건을 보다 보면 감정평가서에 「제시외 건물」이라는 줄이 나옵니다. 창고, 보일러실, 옥상에 올린 방 한 칸 같은 것들입니다.

여기서 가장 흔한 오해가 있습니다. 감정평가서에 포함되어 있으면 내 것이고, 빠져 있으면 남의 것이라는 생각입니다. 대법원은 그렇게 나누지 않습니다.

기준은 감정평가서가 아니라 민법 제358조입니다. 평가에서 빠졌는데도 낙찰자가 가져가는 건물이 있고, 평가에 들어 있는데도 못 가져가는 건물이 있습니다. 무엇이 갈림길인지를 순서대로 정리했습니다.

1. 용어 : 감정평가서가 「제시외」라고 부르는 것

「감정평가 실무기준」은 제시외를 건물이 아니라 토지를 기준으로 정의합니다. [100] 2. 정의 제14호는 「제시 외 건물 등이 있는 토지」를 감정평가를 의뢰하는 자가 의뢰하지 않은 건물·구축물 등 지상 정착물이 있는 토지라고 적고 있습니다.

즉 제시외란 「의뢰 목록에 없었다」는 뜻일 뿐, 그 건물의 소유자가 누구인지에 대한 판단이 아닙니다. 감정평가사는 의뢰받은 것을 평가하는 사람이지 소유권을 가려 주는 사람이 아닙니다.

같은 실무기준 [610-1.7.8]은 한 줄 더 나아갑니다. 제시외 물건에서 종물과 부합물은 제외한다고 괄호로 명시합니다. 규범 자체가 이미 「종물·부합물이냐, 독립한 정착물이냐」로 선을 긋고 있는 것입니다.

2. 갈림길 : 감정평가서가 아니라 민법 제358조입니다

민법 제358조는 이렇게 되어 있습니다. 「저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.」

경매는 저당권을 실행하는 절차이므로, 저당권의 효력이 미치는 범위가 곧 낙찰자가 가져가는 범위가 됩니다. 감정평가서에 적혔는지 여부는 이 범위를 넓히지도 줄이지도 않습니다.

구분	민법 제358조	낙찰자 취득
부합물	효력이 미친다	취득
종물	효력이 미친다	취득
독립한 건물	미치지 않는다	취득하지 못함
타인 소유의 물건	종물이 될 수 없다	취득하지 못함

그러면 무엇이 독립한 건물인가가 남습니다. 대법원은 기준을 짧게 정리해 두었습니다. 「독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다」(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결).

기둥과 지붕과 주벽. 현장에서 눈으로 확인할 수 있는 세 가지입니다.

3. 부합물·종물인 경우 : 평가에서 빠져도 낙찰자가 가집니다

부합물이면 감정평가서에 없어도 낙찰자 소유가 됩니다. 대법원이 정면으로 판시한 사안이 있습니다.

기존 건물 옥상에 무허가로 한 층을 올려 복층처럼 쓰던 사건에서, 대법원은 그 증축 부분이 기존 건물에 부합되었다고 보고 「경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득한다」고 했습니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결).

같은 판결은 부합 여부를 가리는 기준도 함께 제시했습니다.

판단 요소	내용
물리적 구조	기존 건물에 어떻게 붙어 있는가
용도와 기능	기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지는가
거래상 취급	별개의 소유권 객체가 될 수 있는가
소유자의 의사	증축하여 소유하는 자가 어떤 의사였는가

그 사건에서 위층은 아래층 내부 계단으로만 드나들 수 있었고 독립된 주방이 없었으며 하나의 목적물로 임대되고 있었습니다. 그래서 부합으로 보았습니다. 따로 드나들 수 있는가, 따로 세를 놓을 수 있는가가 실질적인 잣대입니다.

붙어 있으면 따라오고, 따로 서 있으면 따라오지 않습니다

4. 독립 건물인 경우 : 평가에 들어 있어도 못 가집니다

반대쪽도 대법원이 분명히 했습니다. 제시외 건물을 입찰물건에 넣을 수 있는 경우를 두 가지로 한정한 결정입니다.

대법원은 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물에 대해 「경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 그것이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 안 된다」고 했습니다(대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정).

여기서 중요한 것은 결론의 방향입니다. 법원이 잘못 포함시켰다면 그것은 매각물건명세서 작성의 하자이지, 낙찰자가 소유권을 얻는 근거가 되지 않습니다. 민사집행법 제121조 제5호는 「매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때」를 매각허가에 대한 이의신청 사유로 두고 있습니다.

타인 소유인 경우는 한 겹 더 막혀 있습니다. 대법원은 주물의 소유자가 아닌 사람 소유인 물건은 종물이 될 수 없다고 보고, 낙찰자가 그 소유권을 취득하려면 별도로 선의취득의 요건을 갖추어야 한다고 했습니다(대법원 2008. 5. 8. 선고 2007다36933, 36940 판결).

정리하면 이렇습니다. 감정평가서에 금액이 적혀 있다는 사실은 소유권을 보증하지 않습니다. 그 금액만큼 최저매각가격이 올라갔을 뿐일 수도 있습니다.

5. 미등기 건물의 매각 조건 : 건축허가 또는 건축신고

제시외 건물이 독립 건물이고 채무자 소유라면, 절차를 밟아 매각에 넣을 수 있습니다. 다만 서류 요건이 있습니다.

민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 등기되지 않은 건물에 대해 세 가지 서류를 요구합니다.

필요 서류	확인하는 것
건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류	누구 것인가
지번·구조·면적을 증명할 서류	무엇이 어디에 얼마나 있는가
건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류	적법하게 지어진 것인가

세 번째가 결정적입니다. 대법원은 이 단서가 「적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에 한하여」 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 한 것이라고 보고, 허가나 신고 없이 지은 미등기 건물에 대해서는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않는다고 판시했습니다(대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결).

따라서 무허가로 올린 건물은 독립 건물인 이상 매각 대상이 되기 어렵습니다. 그런 건물이 토지 위에 서 있으면, 낙찰자는 건물은 없는 상태로 토지만 받는 셈이 됩니다.

미등기 건물은 허가나 신고를 증명하는 서류가 있어야 매각에 들어옵니다

6. 독립 건물이 남았을 때 : 법정지상권과 소유자 동일성

토지만 낙찰받았는데 그 위에 남의 건물이 서 있다면 다음 질문은 하나입니다. 그 건물을 철거시킬 수 있는가. 답은 법정지상권이 성립하는지에 달려 있고, 그 갈림길은 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같았는지입니다.

미등기라는 사정 자체는 결정적이지 않습니다. 대법원은 저당권 설정 당시 건축 중이던 건물에 대해, 경매에서 매수인이 대금을 다 낼 때까지 기둥·지붕·주벽을 갖추면 법정지상권이 성립하며 「그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다」라고 했습니다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).

반대로 소유자가 갈라져 있던 유형은 막힙니다. 미등기 건물을 대지와 함께 샀으면서 대지에 대해서만 소유권이전등기를 넘겨받은 경우, 대법원 전원합의체는 민법 제366조의 법정지상권도, 관습상 법정지상권도 성립하지 않는다고 판단했습니다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결).

상황	법정지상권
저당권 설정 당시 토지·건물 소유자가 같음	성립. 미등기여도 무방
미등기 건물을 대지와 함께 매수하고 대지만 이전등기	부정(2002다9660 전합)

법정지상권이 성립하면 토지만 낙찰받은 사람은 철거를 구하지 못하고 지료를 받는 쪽으로 갑니다. 성립하지 않으면 토지 소유권에 기해 다툴 수 있습니다. 어느 쪽이든 소송으로 가는 길이라는 점은 같습니다.

저당권 설정 당시 토지와 건물의 주인이 같았는지가 법정지상권을 가릅니다

7. 실천 방법

제시외 건물이 보이는 물건에서 확인할 것은 다섯 가지입니다.

실천 항목	이유
기둥·지붕·주벽을 눈으로 확인하기	이 셋이 갖춰지면 독립 건물입니다. 판례가 제시한 기준이 그대로 현장 점검표가 됩니다
따로 드나드는 문과 설비가 있는지 보기	출입구와 주방·화장실이 따로 있으면 부합이 아니라 독립 건물 쪽입니다. 따로 세를 놓을 수 있는지도 같은 잣대입니다
감정평가서에 금액이 있다고 안심하지 않기	평가 포함은 소유권을 보증하지 않습니다. 그 금액만큼 최저매각가격이 올라간 것일 수 있습니다
건축물대장과 항공사진으로 지은 시점 가늠하기	허가·신고가 없으면 독립 건물은 매각에 들어오지 못합니다. 대장에 없는 건물은 이 경우를 의심해야 합니다
저당권 설정 당시 소유자를 등기부로 되짚기	법정지상권의 성립 여부가 여기서 갈립니다. 현재 소유자가 아니라 설정 당시 소유자를 봐야 합니다

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 감정평가서를 보지 말고, 그 건물이 본채에 붙어 있는지 따로 서 있는지를 보십시오. 붙어 있으면 따라오고, 따로 서 있으면 따라오지 않습니다.

다음 편에서는 같은 토지 경매에서 자주 부딪히는 분묘 외의 지장물, 즉 수목과 농작물의 소유권이 어떻게 갈리는지 정리해 보겠습니다.

제시외 건물이 있는 물건을 낙찰받고 어떻게 정리하셨는지, 협의로 풀렸는지 소송까지 갔는지 댓글로 남겨 주세요. 다음 글에 참고하겠습니다.

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자료 출처

민법 제100조·제256조·제358조·제366조, 민사집행법 제81조·제105조·제121조. 「감정평가 실무기준」(국토교통부 고시 제2023-522호) [100] 2. 정의 제14호 및 [610-1.7.8]. 대법원 1999. 8. 9.자 99마504 결정(입찰물건 포함 요건), 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결(법정지상권 부정), 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결(부합과 평가 누락), 대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결(독립 건물의 요건), 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결(미등기와 법정지상권), 대법원 2007다36933, 36940 판결(2008. 5. 8. 선고, 타인 소유와 종물), 대법원 2013. 9. 13. 선고 2011다69190 판결(건축허가·신고 없는 미등기 건물). 국가법령정보센터에서 2026년 9월 18일 확인했습니다.

이 글은 일반적인 법리를 정리한 것으로, 특정 물건의 입찰이나 투자를 권유하지 않습니다. 제시외 건물이 부합물·종물인지 독립 건물인지는 구조와 이용 형태, 당사자의 의사에 따라 사안마다 달라지므로, 실제 입찰에서는 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서와 건축물대장을 함께 확인하고 필요하면 법률 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.

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글쓴이

스마트샤크 · 현직 공인중개사 · 법원 매수신청대리인

부동산 경매와 시장 데이터를 현장의 언어로 옮기는 글을 씁니다. 문의는 wondertren@gmail.com