스마트샤크의 부동산 경제 노트

경매 사이트를 넘기다 보면 토지만 따로 나온 물건이 있습니다. 두세 번 유찰돼 감정가의 반값 아래로 떨어져 있고, 매각물건명세서 비고란에는 「법정지상권 성립 여지 있음」이라고만 적혀 있습니다.이 물건을 사는 사람들이 노리는 것은 건물이 아닙니다. 땅 위에 남의 건물이 서 있는 동안 받아내는 지료입니다. 다만 계산을 잘못하면 몇 년 동안 아무것도 못 하고 세금만 내는 땅이 됩니다.법정지상권이 언제 생기고, 생기면 낙찰자가 무엇을 할 수 있고 무엇을 못 하는지, 그리고 돈이 실제로 어디서 나오는지를 조문과 판례로 정리했습니다.1. 「성립 여지 있음」은 성립한다는 뜻이 아닙니다법원은 법정지상권이 성립하는지를 판단해 주지 않습니다. 매각물건명세서에 적히는 문구는 「성립 여지 있음」 또는 「성립 여부 불분명」입니..

경매 물건을 보다가 「유치권 성립 여지 있음」이라는 문구를 만나면 대부분 그냥 넘깁니다. 무섭기도 하고, 얼마가 붙을지 가늠이 안 되니까요. 그런데 이 문구가 붙은 물건은 경쟁이 확 줄어듭니다.유치권은 경매에서 유일하게 소멸되지 않는 권리입니다. 저당권은 전부 지워지는데 유치권만 남아서 낙찰자에게 넘어옵니다. 그래서 무서운 게 맞습니다.다만 신고된 유치권이 전부 진짜인 것은 아닙니다. 그리고 진짜와 가짜를 가르는 기준선이 생각보다 명확합니다. 저당권 날짜가 아니라 압류 날짜입니다. 이걸 모르면 멀쩡한 물건을 피하고, 반대로 피해야 할 물건에 들어갑니다.목차 유치권만 소멸되지 않습니다성립하려면 다섯 가지가 다 맞아야 합니다갈림길은 저당권이 아니라 압류입니다이런 채권으로는 유치권이 안 됩니다유치권자는 배당을..

경매 물건을 고를 때 사람들이 가장 오래 들여다보는 건 사진과 감정가입니다. 그런데 낙찰 뒤에 돈이 새는 자리는 거의 전부 다른 곳에 적혀 있습니다. 매각물건명세서입니다.법원이 물건마다 만들어 두는 이 한 장짜리 서류에는 누가 살고 있는지, 그 사람이 언제 전입했는지, 낙찰 뒤에도 살아남는 권리가 무엇인지가 적혀 있습니다. 앞선 편에서 다룬 말소기준권리도, 선순위 임차인의 인수 여부도 결국 이 서류 한 장에서 갈립니다.그리고 경매 서류 중에 작성이 잘못되면 매각 자체가 불허가될 수 있는 서류는 이것 하나뿐입니다. 오늘은 이 서류를 어떤 순서로 읽는지 정리합니다.목차 세 서류는 무게가 다릅니다언제, 어디서 볼 수 있나반드시 보는 다섯 칸점유자 표는 정보출처 칸부터 봅니다유치권이 적혀 있을 때명세서는 입찰 ..

경매에서 돈을 잃는 경로는 대개 둘입니다. 하나는 잔금을 못 내는 것이고, 다른 하나가 보증금을 떠안는 것입니다. 앞은 지난 편에서 다뤘으니 이번엔 뒤를 보겠습니다. 낙찰가 외에 임차인의 보증금까지 물어줘야 하는 경우가 있는데, 이건 운이 아니라 날짜 두 개와 서류 한 장으로 미리 갈립니다. 순서대로 정리했습니다.목차 대항력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다인수냐 소멸이냐는 말소기준권리가 가릅니다두 번째 갈림길은 배당요구입니다얼마를 떠안는지 계산해봅니다입찰 전에 확인할 순서자주 묻는 질문 1. 대항력은 전입한 다음 날 0시에 생깁니다주택임대차보호법 제3조 제1항입니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.여기서 실무가 갈립니다. 다음 날 0시입니다...

현직 공인중개사이자 법원 매수신청대리인으로 일하면서, 낙찰받고 나서 얼굴이 하얘지는 분을 여러 번 봤습니다. 입찰가는 몇 번씩 계산해놓고 그 뒤에 나갈 돈은 계산해두지 않은 경우입니다. 낙찰은 끝이 아니라 시작이고, 그 시점부터 기한이 붙은 시계가 돌아갑니다. 잔금을 언제까지 내야 하는지, 못 내면 무엇을 잃는지, 대출은 지금 얼마나 나오는지, 세금과 등기비용은 얼마나 더 드는지를 순서대로 정리했습니다. 경매 절차 전체의 흐름은 대법원경매 하는 법 부동산경매신청 잔금납부 전체적인 절차 안내에 정리해 두었습니다. 목차낙찰 뒤 시계는 이렇게 돌아갑니다잔금을 못 내면 벌어지는 일경락잔금대출 — 2026년에는 계산이 달라졌습니다방공제 — 세입자가 없어도 빠지는 돈취득세와 등기비용 — 낙찰가 말고 더 나가는 돈자..

낙찰대금은 정해진 순서대로 나뉩니다. 이 순서를 알아야 선순위 임차인이 얼마를 못 받고 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는지 계산할 수 있습니다. 배당순위 9단계와 소액임차인 최우선변제 기준표, 실제 계산 예시까지 정리했습니다. 목차1. 배당표를 왜 낙찰자가 봐야 하나2. 배당순위 9단계 한눈에 보기3. 0순위나 다름없는 집행비용4. 소액임차인 최우선변제 — 지역별 기준표5. 당해세, 2023년에 바뀐 부분6. 같은 순위끼리는 나눠 갖습니다7. 선순위 임차인이 얼마를 못 받는지 계산해보기8. 자주 묻는 질문 지난 편에서 말소기준권리를 다뤘습니다. 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 낙찰자에게 넘어오는지 가르는 기준선이었지요.그 글 마지막에 이렇게 적었습니다. 선순위 임차인이 있으면 배당금으로 보증금을 다 못 받..

경매에서 돈을 잃는 사고의 대부분은 말소기준권리 하나를 몰라서 생깁니다. 낙찰과 함께 사라지는 권리와 낙찰자가 그대로 떠안는 권리를 가르는 기준선입니다. 이 기준선을 찾는 법과 30초 만에 판단하는 순서를 정리했습니다. 목차1. 말소기준권리, 왜 이것부터 봐야 하나2. 말소기준권리가 되는 다섯 가지3. 기준선 아래는 사라지고, 위는 따라옵니다4. 순위와 상관없이 무조건 따라오는 권리5. 진짜 무서운 건 등기부에 없는 임차인입니다6. 실제로 30초 만에 판단하는 순서7. 자주 묻는 질문 지난 글에서 경매의 전체 절차를 처음부터 끝까지 훑어봤습니다. 개시결정에서 시작해 배당과 명도로 끝나는 흐름이었지요.오늘부터는 예고드린 대로 하나씩 파고듭니다. 첫 번째로 다룰 것은 말소기준권리입니다. 순서를 이렇게 잡은..

경매를 처음 들여다보면 개시결정, 배당요구종기, 매각허가결정 같은 낯선 말부터 벽처럼 느껴집니다. 이 글은 경매 신청부터 배당과 명도까지 전체 흐름을 순서대로 짚습니다. 각 단계에서 매수인이 무엇을 확인해야 하는지도 함께 정리했습니다. 목차경매란 무엇인가경매신청과 개시결정배당요구종기와 세 가지 서류매각기일 공고와 유찰입찰 당일에 벌어지는 일매각허가결정잔금 납부와 소유권 취득배당과 명도자주 묻는 질문 경매신청 → 개시결정신청 뒤 며칠 안. 개시결정이 등기되면 압류 효력 발생배당요구종기 결정·공고압류 효력 발생 후 1주 이내에 정하고, 종기는 첫 매각기일 이전매각기일 공고첫 매각기일 14일 전까지매각기일(입찰)유찰되면 다음 회차에 20~30% 낮은 가격으로매각결정기일매각기일부터 1주매각허가결정 확정항고기간..