공시지가 조회 확인 방법 등기부등본 갑구 을구 차이 정리

 

 

부동산 계약 전에 반드시 확인해야 하는 서류가 등기부등본입니다. 표제부·갑구·을구에서 각각 무엇을 봐야 하는지, 근저당이 잡혀 있을 때 어떻게 판단해야 하는지 정리했습니다. 공시지가 조회 방법도 함께 담았습니다.

목차

등기부등본의 정식이름은?
어디서 발급받아야 할까요?
열람용과 발급용, 뭐가 다른가요?
표제부,갑구,을구 각각 뭘 보면 되나요?
갑구에서 꼭 확인해야하는 사항
을구에서 근저당권이란?
자주 묻는 질 문 모음


부동산 계약 전에 꼭 봐야 하는 서류가 바로 등기부등본이에요. 
공시지가확인과 함께 권리관계를 미리 체크해 두면 계약 후 생기는 분쟁을 많이 줄일 수 있습니다.
2026년 8월23일 기준으로, 발급 방법부터 각 항목 읽는 법까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

 

 

등기부등본, 정식 이름이 따로 있습니다.

사실 "등기부등본"은 예전 이름이에요. 등기 전산화 이후 공식 명칭은 등기사항증명서(등기사항전부증명서)입니다.
그래도 일상에서는 여전히 등기부등본이라고 많이 쓰이기 때문에 어디서 들어도 같은 서류라고 보시면 됩니다.
부동산의 권리관계를 증명하는 가장 핵심적인 공적 서류입니다.

등기사항전부증명서 외에도, 일부 사항만 발급받는 등기사항일부증명서도 있어요.
일반적인 계약 목적이라면 전부증명서를 기준으로 확인하시는 게 맞습니다.

어디서,얼마에 발급할 수 있나요?

가장 편한 방법은 대법원 인터넷등기소를 이용하는 거예요.
24시간 발급이 되고, 비회원도 주소 검색만으로 바로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 

정부24나 가까운 무인민원발급기, 등기소 방문도 가능해요.
수수료는 인터넷 기준으로 열람용 700원, 발급용 1,000원이고, 등기소 방문 발급은 1,200원이에요.

인터넷등기소에서는 부동산 주소 외에도 건물 명칭이나 지번으로도 검색이 돼요.
아파트 단지명이나 동호수를 함께 입력하면 원하는 건물을 더 빠르게 찾을 수 있습니다.
주소가 정확하지 않을 때는 지도 검색 기증을 활용해 보세요.

열람용과 발급용, 뭐가 다른가요?

둘 다 똑같이 생겼지만 쓰임새가 달라요.
열람용은 법적 효력이 없어서 내가 직접 확인할 때만 씁니다.

은행이나 관공서에 제출할 때는 반드시 발급용을 내야 해요.
인터넷으로 뽑은 발급용도 등기소에서 뽑은 것과 법적으로 동일한 효력을 가지니, 굳이 방문하지 않아도 됩니다.
발급용 서류에는 고유번호가 부여되기 때문에 위변조 여부도 확인할 수 있어요.
제출처에서 진위 여부를 요청할 경우, 인터넷등기소의 진위확인 서비스를 이용하면 됩니다.

표제부,갑구,을구 각각 뭘 보면 되나요?

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요.
표제부는 건물의 주소, 면적처럼 외형적인 정보를 보여줘요.
갑구는 소유권이 누구에게 있는지 나오는 곳이에요.
을구에는 집주인이 그 부동산을 담보로 돈을 빌렸는지, 즉 근저당권이 걸려 있는지 확인하는 곳이에요.

표제부→갑구 →을구 순으로 차례대로 읽으면 흐름이 잘 잡힙니다.

표제부에서는 실제 주소와 등기상 주소가 일치하는지도 꼭 확인해야 합니다.
면적이 실제와 크게 다르거나 건물 용도가 다르게 적혀 있다면, 그 자체가 이상 신호일 수 있습니다.
계약하려는 부동산이 맞는지 기본 정보부터 꼼꼼히 대조해 보세요.

갑구에서 꼭 확인해야 할것!

갑구에서는 소유자가 누구인지 확인하는 게 기본이에요.
여기서 가압류, 압류, 가처분, 강제경매 같은 항목이 보인다면 주의가 필요해요. 강제경매나 임의경매 기입이 보인다면 이미 절차가 시작된 물건이라는 뜻이에요. 이후 흐름은 부동산 경매 전체 절차에 정리해 두었습니다.

경매 관련 사항이 많거나, 소유자가 짧은 기간 안에 여러 번 바뀌었다면 해당 부동산에 문제가 있을 가능성이 있어요.
계약 전에 반드시 그 이유를 확인해 보시는 게 좋습니다. 

계약 상대방이 실제 등기부상 소유자와 동일인인지도 신분증과 대조해 확인해야 해요.
대리인과 계약할 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요청하는 것이 기본입니다.
소유자 본인과 직접 만나 계약하는 것이 가장 안전한 방법이에요.

을구에서 근저당권 보는 법

근저당권은 집주인이 그 집을 담보로 금융권에서 돈을 빌렸을 때 생기는 권리예요.
집주인이 빚을 갚지 못하면 집이 경매로 넘거갈 수 있숩니다.

그 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있어서, 근저당이 설정된 집은 계약전에 신중하게 따져봐야 해요.
갑구와 을구를 합쳐서 접수일자 순으로 권리 우선순위를 확인하는 것도 중요합니다. 이 접수일자 순서가 경매에서는 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 낙찰자에게 따라오는지를 가르는 기준이 됩니다. 자세한 판단법은 말소기준권리 정리를 참고하세요.

을구에 아무 내용이 없다면 담보 설정이 없다는 뜻입니다.
반대로 채권최고액이 크게 설정되어 있다면, 해당 금액만큼 이미 집이 담보로 묶여 있는 상태예요. 
보증금을 더한 금액이 시세를 초과하지 않는지 꼭 계산해 보세요.

 

자주 묻는 질문들

 

Q.등기부등본에 없는 정보도 있나요?
있어요. 임차인이 살고 있는지, 유치권이 있는지 같은 권리는 등기부등본에 나타나지 않아요.
확정일자나 전입세대 열람 같은 별도 서류로 함께 확인하는 게 안전합니다.
임차인의 대항력은 전입신고와 확정일자로 결정되니 함께 확인하시는 게 좋습니다.

Q.계약 당일 다시 확인해야 하나요??
네. 잔금 치르는 날에는 발급용으로 다시 한 번 뽑아 보는 게 좋아요.
계약 이후에도 권리 변동이 생길 수 잇기 때문에, 최신 상태를 직접 눈으로 확인하는 것이 중요합니다.

Q.계약 당일 다시 확인해야 하나요?
네 잔금 치르는 날에는 발급용으로 다시 한 번 뽑아 보는 게 좋아요.
계약 이후에도 권리 변동이 생길 수 있기 때문에, 최신 상태를 직접 눈으로 확인하는 것이 중요해요.

Q.건축물등기부등본과 집합건물등기부등본은 다른 건가요?
건물의 종류에 따라 구분돼요. 아파트처럼 구분 소유가 되는 건물은 집합건물등기부등본으로 발급받아요.
인터넷등기소에서 주소를 입력하면 자동으로 해당 유형에 맞게 안내해 줘서 어렵지 않습니다.

Q.공시지가는 어디서 확인하나요?
공시자가확인은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 할 수 있어요. 토지의 공시지가와 공동주택·단독주택 공시가격을 모두 조회할 수 있고, 별도 로그인 없이도 이용 가능합니다. 계약 전 시세 파악이나 세금 기준 확인에 활용하면 도움이 돼요.

 

등기부등본 한 장이면 그 집의 권리관계를 대부분 파악할 수 있어요. 
공시지가확인, 전입세대 열람 같은 서류도 함께 챙기면 훨씬 더 든든하게 계약을 준비할 수 있습니다.
전세든 매매든 계약 전에 꼭 한 번 확인해 보세요.

출처: 대법원 인터넷등기소, 법원행정처

 

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이 글은 2026년 9월 기준 법령을 확인해 작성했습니다. 개별 사안은 조건에 따라 결론이 달라집니다. 실제 거래나 계약 전에는 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

이 글을 쓴 사람
현직 공인중개사 · 법원 매수신청대리인
법령과 조문을 직접 확인해 정리합니다. 오래된 정보나 바뀐 규정은 발견하는 대로 갱신합니다.