말소기준권리란? 경매 권리분석 소멸 인수 30초 정리

목차

• 1. 말소기준권리, 왜 이것부터 봐야 하나
• 2. 말소기준권리가 되는 다섯 가지
• 3. 기준선 아래는 사라지고, 위는 따라옵니다
• 4. 순위와 상관없이 무조건 따라오는 권리
• 5. 진짜 무서운 건 등기부에 없는 임차인입니다
• 6. 실제로 30초 만에 판단하는 순서
• 7. 자주 묻는 질문

지난 글에서 경매의 전체 절차를 처음부터 끝까지 훑어봤습니다. 개시결정에서 시작해 배당과 명도로 끝나는 흐름이었지요.

오늘부터는 예고드린 대로 하나씩 파고듭니다. 첫 번째로 다룰 것은 말소기준권리입니다. 순서를 이렇게 잡은 이유가 있습니다. 경매에서 돈을 잃는 대부분의

사고가 이 개념 하나를 몰라서 생기기 때문입니다.

낙찰을 잘 받았다고 좋아했는데 앞선 임차인의 보증금 2억을 따로 물어줘야 한다면, 그 물건은 싸게 산 게 아닙니다. 말소기준권리는 "내가 낙찰받으면 이 부동산에 붙어 있던 권리들이 사라지는가, 아니면 나를 따라오는가"를 가르는 기준선입니다.

1. 말소기준권리, 왜 이것부터 봐야 하나

경매로 부동산을 사면 등기부에 얽혀 있던 권리들이 대부분 정리됩니다. 법원이 파는 절차이니 깨끗하게 넘겨주는 것이 원칙이거든요.

문제는 전부 정리되지는 않는다는 점입니다. 어떤 권리는 낙찰과 동시에 등기부에서 지워지고, 어떤 권리는 낙찰자에게 그대로 넘어옵니다. 넘어온다는 건 낙찰자가 그 부담을 떠안는다는 뜻입니다.

그 갈림길이 되는 하나의 권리, 그것이 말소기준권리입니다. 등기부에 줄줄이 적힌 권리들 사이에 가로선을 하나 긋는다고 생각하시면 됩니다. 그 선 아래는 소멸, 위는 인수입니다.

참고로 '말소기준권리'는 법전에 나오는 말이 아닙니다. 공식 용어는 최선순위설정일자이고, 말소기준권리는 경매를 가르치면서 이해를 돕기 위해 만들어진 실무 용어입니다. 그래서 법원 서류에서는 이 표현을 찾을 수 없습니다.

2. 말소기준권리가 되는 다섯 가지

아무 권리나 기준선이 되지는 않습니다. 후보는 정해져 있습니다.

• (근)저당권 — 가장 흔합니다. 대출을 끼고 산 집이라면 거의 예외 없이 등기부 을구에 근저당권이 있습니다
• (가)압류 — 돈을 못 받은 채권자가 걸어둔 것입니다
• 담보가등기 — 돈을 빌려주면서 담보 목적으로 걸어둔 가등기입니다
• 경매개시결정등기 — 강제경매를 신청하면서 기입되는 등기입니다
• 선순위 전세권 중 일부 — 조건이 붙습니다. 아래에서 따로 설명드리겠습니다

이 다섯 중에서 등기부상 날짜가 가장 빠른 것 하나가 말소기준권리가 됩니다. 여러 개가 있어도 기준선은 언제나 하나입니다.

전세권은 조건부입니다

전세권은 원래 인수 대상입니다. 그런데 선순위 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 배당요구를 한 경우에는 말소기준권리가 됩니다. 배당을 받고 나가겠다는 의사표시를 한 셈이니까요.

다만 여기에 함정이 하나 있습니다. 전세권자가 동시에 주택임차인의 지위도 가지고 있다면, 전세권이 소멸해도 임차인으로서의 대항력은 별개로 남을 수 있습니다. 대법원도 같은 취지로 판단한 사례가 있습니다. 선순위 전세권이 보이면 전입신고 여부까지 반드시 같이 확인하셔야 합니다.

3. 기준선 아래는 사라지고, 위는 따라옵니다

기준선을 그었다면 나머지는 기계적입니다.

기준선보다 나중에 설정된 권리 — 소멸

말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리는 낙찰과 함께 전부 지워집니다. 근저당권, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 가처분 — 종류를 가리지 않습니다. 민사집행법 제91조 제2항과 제3항이 근거입니다.

기준선보다 먼저 설정된 권리 — 인수

반대로 말소기준권리보다 앞선 것들은 낙찰자가 떠안습니다.

권리	선순위일 때
지상권·지역권	인수
전세권	인수 (배당요구·경매신청한 경우는 소멸)
등기된 임차권	인수
가처분	인수
순위보전 가등기	인수

순위보전 가등기는 특히 조심하셔야 합니다. 담보 목적 가등기(담보가등기)는 소멸하지만, 소유권 이전을 예약해 둔 순위보전 가등기가 선순위로 있으면 나중에 소유권 자체를 뺏길 수 있습니다.

참고로 예전에 권리분석에서 자주 언급되던 예고등기는 2011년 10월 13일 폐지되었습니다. 오래된 자료를 보시다가 이 말이 나오면 지금은 없는 제도라고 이해하시면 됩니다.

4. 순위와 상관없이 무조건 따라오는 권리

여기가 초보자가 가장 크게 다치는 지점입니다. 기준선을 아무리 잘 그어도 소용없는 권리들이 있습니다.

유치권 — 민사집행법 제91조 제5항이 명시하고 있습니다. 등기 순위와 무관하게 매수인이 인수합니다. 공사대금을 못 받은 업자가 건물을 점유하고 있는 경우가 대표적입니다. 애초에 등기부에 나타나지도 않기 때문에, 현장에 가서 확인하는 수밖에 없습니다.

법정지상권 — 토지와 건물의 소유자가 원래 같았는데 경매로 갈라지는 경우 성립할 수 있습니다. 토지를 낙찰받았는데 그 위 건물을 철거할 수 없는 상황이 생깁니다.

분묘기지권 — 임야 경매에서 나옵니다. 남의 묘가 있으면 함부로 옮길 수 없습니다.

건물 철거를 위한 처분금지가처분 — 토지 소유자가 건물을 철거하려고 걸어둔 가처분은 설정 시기와 무관하게 인수됩니다.

이 네 가지는 등기부만 봐서는 알 수 없거나, 알아도 지워지지 않습니다. 등기부는 시작이지 끝이 아닙니다.

5. 진짜 무서운 건 등기부에 없는 임차인입니다

실제 사고의 대부분은 여기서 납니다. 등기부는 깨끗한데 사람이 살고 있는 경우입니다.

주택임차인은 등기를 하지 않아도 보호받습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면, 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 여기에 확정일자까지 받아두면 우선변제권도 생깁니다. (전입신고와 확정일자 정리 글에서 다룬 내용입니다)

그래서 판단은 이렇게 갈립니다.

임차인의 대항력 발생일이 말소기준권리보다 빠르면 — 선순위 임차인입니다. 이 사람이 배당요구를 하지 않았거나, 배당요구를 했어도 배당금으로 보증금을 다 못 받으면 못 받은 금액을 낙찰자가 물어줘야 합니다.

말소기준권리보다 늦으면 — 후순위 임차인입니다. 배당에서 못 받아도 낙찰자와는 무관합니다.

전입일 하루 차이로 2억이 왔다 갔다 합니다. 법원이 제공하는 매각물건명세서에 임차인 현황이 나오니 반드시 확인하셔야 합니다.

6. 실제로 30초 만에 판단하는 순서

정리하면 이 순서로 보시면 됩니다.

1. 등기부등본을 뗍니다. 갑구와 을구를 나란히 놓고 날짜순으로 정렬합니다 (등기부등본 읽는 법)
2. 말소기준권리 후보를 찾습니다. (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 것
3. 거기에 선을 긋습니다. 아래는 전부 소멸이라고 보고 일단 넘어갑니다
4. 선 위에 뭐가 있는지 봅니다. 있으면 그건 내 부담입니다
5. 매각물건명세서에서 임차인 전입일을 확인합니다. 기준선보다 빠른지 늦은지
6. 현장에 갑니다. 유치권 주장이 붙어 있는지, 점유자가 누구인지는 가봐야 압니다

1번부터 4번까지는 정말 30초면 됩니다. 시간이 걸리는 건 5번과 6번이고, 사고도 거기서 납니다.

7. 자주 묻는 질문

Q. 말소기준권리는 등기부에 그렇게 적혀 있나요?

아닙니다. 등기부에는 근저당권, 가압류 같은 권리 이름만 적혀 있습니다. 그중 어느 것이 기준이 되는지는 직접 판단해야 합니다. 법원 서류에서는 '최선순위설정일자'라는 표현으로 나옵니다.

Q. 근저당권과 가압류가 둘 다 있으면 어느 쪽이 기준인가요?

날짜가 빠른 쪽입니다. 권리의 종류는 상관없습니다.

Q. 선순위 임차인이 있으면 무조건 피해야 하나요?

그렇지는 않습니다. 인수해야 할 보증금을 감안해서 입찰가를 낮추면 됩니다. 문제는 그 금액을 모른 채 입찰하는 경우입니다. 액수를 정확히 계산할 수 없다면 피하시는 편이 낫습니다.

Q. 유치권 신고가 되어 있으면 무조건 인수인가요?

신고가 곧 성립은 아닙니다. 실제로는 성립 요건을 못 갖춘 허위 신고도 많습니다. 다만 진위를 가리려면 소송까지 갈 수 있어서, 초보자에게는 권하지 않습니다.

Q. 낙찰 후에 몰랐던 권리가 나오면 어떻게 하나요?

매각물건명세서에 없던 중대한 하자라면 매각불허가 신청이나 매각허가결정 취소를 다퉈볼 여지가 있습니다. 다만 인정 범위가 넓지 않으니, 입찰 전에 확인하는 것이 유일한 안전장치라고 보셔야 합니다.

다음 편에서는 배당 순위를 다루겠습니다. 낙찰대금이 누구에게 어떤 순서로 돌아가는지 알면, 선순위 임차인이 얼마를 못 받고 내게 넘어오는지 계산할 수 있게 됩니다. 오늘 글과 짝을 이루는 내용이라 이어서 보시면 좋습니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 물건의 권리관계는 사안마다 달라질 수 있으니, 실제 입찰 전에는 법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.

참고

• 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 매수로 인해 말소·인수되는 권리의 확인」
• 민사집행법 제91조, 가등기담보 등에 관한 법률 제15조
• 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2