기일입찰표 작성법과 입찰보증금 : 경매 입찰 당일 순서대로

권리분석을 마쳤다면 다음은 법원에 가는 일입니다. 기일입찰표 한 칸을 잘못 쓰면 그 자리에서 보증금을 잃습니다. 입찰 전날 준비부터 입찰표 작성, 보증금 액수와 제공 방법, 개찰과 보증금 반환까지 순서대로 정리했습니다.

목차

1. 입찰 전날까지 끝내둘 것
2. 법원에 도착해서 마감 종이 울릴 때까지
3. 기일입찰표, 칸별로 채우는 법
4. 입찰가격은 고쳐 쓸 수 없습니다
5. 개찰에서 제외되는 경우들
6. 보증금은 내 입찰가의 10%가 아닙니다
7. 봉투 두 개와 수취증
8. 개찰 — 최고가매수신고인과 차순위매수신고인
9. 판이 뒤집히는 경우 : 공유자 우선매수
10. 떨어졌다면 보증금은 그 자리에서
11. 자주 묻는 질문

지난 편까지 권리분석을 마쳤습니다. 말소기준권리로 소멸과 인수를 가르고, 배당순위로 선순위 임차인이 얼마를 못 받고 내게 넘어오는지까지 계산했습니다.

이제 실제로 법원에 갑니다.

오늘 다룰 내용은 서류 한 장 쓰는 법입니다. 시시해 보이지만 경매에서 가장 어이없는 손실이 여기서 납니다. 권리분석을 아무리 잘해도 입찰표 한 칸을 잘못 쓰면 그날로 끝납니다. 그것도 보증금을 통째로 잃으면서요.

1. 입찰 전날까지 끝내둘 것

입찰 당일 법정은 생각보다 정신없습니다. 준비는 전날 끝내두세요.

챙길 것

• 신분증 — 주민등록증이나 운전면허증
• 도장 — 본인이 직접 입찰한다면 인감일 필요 없이 막도장으로 충분합니다. 다만 대리인을 보낸다면 위임장에 찍는 본인 도장은 인감증명서와 인영이 일치하는 인감도장이어야 합니다
• 매수신청보증 — 6번에서 자세히 설명합니다
• 사건번호와 물건번호를 적은 메모

확인할 것

법원경매정보 사이트에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 봅니다. 이 세 가지는 늦어도 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치되어 누구나 볼 수 있습니다(민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조). 특히 매각물건명세서는 입찰 직전에 한 번 더 확인하세요. 변경 사항이 반영되는 경우가 있습니다.

그리고 당일 아침에 사건이 살아 있는지 확인합니다. 취하, 연기, 정지되는 사건이 적지 않습니다. 법원 앞 게시판에도 나오지만 사이트에서 미리 보고 가면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

2. 법원에 도착해서 마감 종이 울릴 때까지

기일입찰은 정해진 시각에 시작해 정해진 시각에 마감됩니다. 집행관이 입찰표 제출을 최고하면 시작이고, 마감을 알리면 그걸로 끝입니다.

법에는 집행관이 입찰표 제출을 최고한 때부터 1시간이 지나기 전에는 입찰을 마감하지 못한다고 정해져 있습니다(민사집행규칙 제65조). 최소한 1시간은 확보된다는 뜻이지, 넉넉하다는 뜻은 아닙니다.

처음 가면 입찰표를 어디서 받는지, 봉투를 어떻게 쓰는지 물어보는 데만 한참 걸립니다. 마감 시각보다 훨씬 일찍, 입찰 개시 무렵에는 도착해 계시길 권합니다.

법정에 들어가면 집행관이 사건 목록과 주의사항을 안내합니다. 이때 변경·취하된 사건도 함께 알려주니 잘 들어두세요.

3. 기일입찰표, 칸별로 채우는 법

입찰표 용지는 법정에서 나눠줍니다. 미리 받아둘 필요 없습니다.

민사집행규칙 제62조가 정한 법정 기재사항은 네 가지입니다.

1. 사건번호와 부동산의 표시
2. 입찰자의 이름과 주소
3. 대리인이 있으면 대리인의 이름과 주소
4. 입찰가격

여기에 공동입찰이면 각자의 지분을 적어야 합니다(같은 조 제5항). 실제 기일입찰표 서식에는 이 밖에 물건번호, 주민등록번호, 전화번호, 보증금액 칸이 함께 있습니다.

칸	무엇을 쓰나	주의할 점
사건번호	2026타경12345	연도와 '타경'까지 정확히
물건번호	1, 2, 3…	한 사건에 물건이 여러 개면 필수
입찰자	이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호	신분증과 일치해야 합니다
대리인	대리인의 이름·주소	본인이 가면 비워 둡니다
입찰가격	숫자로 확정된 금액	비율이나 조건으로 쓸 수 없습니다
보증금액	실제로 넣은 금액	최저매각가격의 10분의 1 이상

물건번호를 빠뜨리는 실수가 의외로 많습니다. 아파트 한 동에서 여러 호가 한 사건으로 묶여 나오면 물건번호로만 구분됩니다. 이걸 안 적으면 개찰에서 제외될 수 있습니다. 다만 지번이나 건물 호수가 적혀 있어 물건을 특정할 수 있으면 개찰에 포함됩니다.

입찰가격은 "감정가의 80%" 같은 식으로 쓸 수 없습니다. 민사집행규칙 제62조는 입찰가격을 일정한 금액으로 표시하고, 다른 입찰가격에 대한 비례로는 표시하지 못한다고 정하고 있습니다. 조건을 붙이는 것도 안 됩니다.

대리인이 갈 때는 위임장과 위임인 본인의 인감증명서가 필요합니다. 위임장이 없으면 그 입찰은 개찰에서 제외되고, 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서의 인영이 다를 때도 마찬가지입니다. 대리인이 변호사나 법무사인 경우에만 인감증명서를 붙이지 않아도 개찰에 포함되는데, 이때도 위임장은 여전히 필요합니다.

여럿이 함께 입찰할 때는 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 따로 제출하고, 각자의 지분을 명시합니다. 나중에 지분을 바꾸기 어려우니 이 단계에서 정확히 정하세요.

4. 입찰가격은 고쳐 쓸 수 없습니다

여기가 오늘 글에서 가장 중요한 대목입니다.

입찰표는 한 번 제출하면 취소도, 변경도, 교환도 되지 않습니다(민사집행규칙 제62조 제6항). 그리고 입찰가격을 정정하면 정정인을 찍었는지와 무관하게 개찰에서 제외됩니다. 두 줄 긋고 다시 쓰는 것도, 도장을 찍어 정정하는 것도 안 됩니다. 숫자가 알아보기 어렵게 적혀 있어도 마찬가지입니다.

잘못 썼다면 방법은 하나뿐입니다. 새 용지를 받아 처음부터 다시 쓰는 것.

가장 무서운 사고는 자릿수입니다. 1억을 쓴다는 것이 0을 하나 더 붙어 10억이 되면, 그대로 10억에 낙찰됩니다. 그리고 잔금을 내지 않으면 보증금은 어느 쪽으로든 돌아오지 않습니다. 차순위매수신고인이 있어 그 사람에게 매각이 허가되면 민사집행법 제137조 제2항에 따라, 재매각으로 넘어가면 제138조 제4항에 따라 그렇습니다. 게다가 재매각 절차에는 다시 참여할 수도 없습니다.

그래서 실무에서 권하는 방법이 있습니다.

• 입찰가를 집에서 미리 종이에 적어 가고, 법정에서는 그것만 옮겨 씁니다
• 다 쓴 뒤 자릿수를 손가락으로 짚어가며 한 번 셉니다
• 억, 천만, 백만 단위를 소리 내어 읽어 봅니다

유치해 보이지만, 이 세 가지를 하는 사람과 안 하는 사람의 사고율이 다릅니다.

5. 개찰에서 제외되는 경우들

무효 처리 기준은 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」의 기일입찰표 흠결사항 처리기준표에 정리되어 있습니다. 초보자가 실제로 걸리는 것들만 추리면 이렇습니다.

• 입찰가격을 정정한 경우 — 정정인 유무 불문
• 입찰가격 기재가 불명확한 경우 — 5와 8이 구분되지 않는 식
• 물건이 여러 개인데 물건번호를 적지 않은 경우 — 다만 지번·호수로 특정되면 포함
• 대리입찰인데 위임장이 없는 경우
• 위임장 인영과 인감증명서 인영이 다른 경우
• 같은 사람이 같은 물건에 입찰표를 두 장 이상 낸 경우 — 전부 제외됩니다
• 한 사람이 자기 입찰과 타인 대리를 겸한 경우 — 쌍방 모두 제외됩니다

마지막 두 개를 특히 기억해 두세요. "혹시 모르니 두 장 넣어두자"는 생각이 통째로 무효가 되는 길입니다. 부부가 각자 이름으로 같은 물건에 넣는 것도, 한 사람이 나머지를 대리하는 형태라면 둘 다 날아갑니다.

참고로 입찰자 이름 다음에 날인이 없는 것은 개찰에 포함됩니다. 도장을 깜빡했다고 그 자리에서 포기하지는 마세요.

6. 보증금은 내 입찰가의 10%가 아닙니다

가장 많이 헷갈리는 부분입니다.

매수신청보증 = 최저매각가격의 10분의 1 (민사집행규칙 제63조 제1항)

내가 얼마를 쓰든 상관없습니다. 기준은 그 회차의 최저매각가격입니다. 감정가 5억에서 한 번 유찰돼 최저매각가격이 4억이 됐다면 보증금은 4천만원입니다. 내가 4억 5천을 쓰든 4억 1천을 쓰든 똑같이 4천만원입니다.

다만 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있습니다(같은 조 제2항). 특히 재매각 사건에서는 최저매각가격의 20%로 올려 정하는 경우가 흔하고, 더 높게 정하는 법원도 있습니다. 앞선 낙찰자가 잔금을 못 내서 다시 나온 물건이니 진입 문턱을 높이는 것이지요. 얼마인지는 반드시 그 사건의 매각공고에서 확인하세요. 10%로 알고 갔다가 미달하면 그 입찰은 무효가 됩니다.

제공 방법은 세 가지입니다(민사집행규칙 제64조).

방법	실무
금전	금액이 크면 세기도 어렵고 위험합니다. 잘 쓰지 않습니다
자기앞수표	가장 일반적. 은행이 발행한 것으로, 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남아 있어야 합니다
보증서	지급보증위탁계약 체결 증명문서. 흔히 경매보증보험증권이라고 부릅니다

자기앞수표는 보증금 액수에 딱 맞춰 한 장으로 발급받는 것이 좋습니다. 여러 장이면 확인에 시간이 걸립니다. 은행 업무 시간을 감안하면 전날 발급받아 두는 편이 안전합니다.

7. 봉투 두 개와 수취증

봉투가 두 개라는 걸 모르고 가면 당황합니다.

1. 매수신청보증봉투(흰색) — 여기에 보증을 넣고 봉합니다
2. 기일입찰봉투(황색) — 기일입찰표와 보증봉투를 함께 넣고 봉합니다

봉한 입찰봉투를 집행관에게 제출하면, 집행관이 봉투에 사건번호와 입찰자 이름을 확인하고 입찰자용 수취증에 날인해 떼어 줍니다. 봉투는 입찰자 본인이 입찰함에 넣습니다.

이 수취증을 잃어버리지 마세요. 떨어진 뒤 보증금을 돌려받을 때 신분증과 함께 제시해야 하는 서류입니다. 지갑에 바로 넣으시길 권합니다.

입찰함에 들어간 시점부터는 되돌릴 수 없습니다.

8. 개찰 — 최고가매수신고인과 차순위매수신고인

입찰이 마감되면 10분 안에 개찰이 시작됩니다(부동산등에 대한 경매절차 처리지침 제33조). 입찰자들이 보는 앞에서 봉투를 열고 사건번호, 입찰자 이름, 입찰가격을 부릅니다.

최고가매수신고인 — 가장 높은 금액을 쓴 사람입니다. 같은 금액이 둘 이상이면 그 사람들끼리 즉석에서 추가입찰을 합니다. 이때 종전에 쓴 금액보다 낮게 쓸 수는 없습니다. 아무도 응하지 않거나 다시 같은 금액이 나오면 추첨으로 정합니다(민사집행규칙 제66조).

보증봉투는 이때 열립니다. 최고가를 쓴 사람의 보증을 확인해서 금액이 모자라면 그 입찰은 무효가 되고, 그다음 금액을 쓴 사람의 보증을 확인합니다.

차순위매수신고인 — 개찰 직후 신고할 수 있는 자리입니다. 아무나 되는 건 아니고 요건이 있습니다.

내 입찰가 > 최고가매수신고액 − 보증금

예를 들어 최고가가 4억 5천만원이고 보증금이 4천만원이라면, 4억 1천만원을 넘게 쓴 사람만 차순위매수신고를 할 수 있습니다(민사집행법 제114조 제2항). 요건을 채운 사람이 둘 이상이면 그중 높은 금액을 쓴 사람이 되고, 금액까지 같으면 추첨입니다(제115조 제2항).

차순위매수신고를 하면 좋은 점과 나쁜 점이 함께 있습니다. 최고가매수신고인이 잔금을 못 내면 내가 낙찰받을 기회가 생깁니다. 대신 그 결과가 나올 때까지 내 보증금이 묶입니다. 급하게 다른 물건에 입찰할 계획이 있다면 신중하게 판단하세요.

9. 판이 뒤집히는 경우 : 공유자 우선매수

지분 물건에 입찰할 때 반드시 알아야 하는 제도입니다.

부동산이 여러 명의 공유로 되어 있고 그중 한 사람의 지분만 경매에 나온 경우, 다른 공유자는 최고가매수신고인과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다(민사집행법 제140조). 신고할 때 보증을 제공해야 하고, 신고는 매각기일까지 — 실무상 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 — 할 수 있습니다.

신고가 유효하면 결과가 이렇게 바뀝니다.

• 공유자가 그 지분을 가져갑니다
• 원래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인의 지위로 내려갑니다(제140조 제4항)

내가 열심히 조사해서 최고가를 썼는데, 공유자가 손을 들면 그 자리에서 뒤집힙니다.

이때 꼭 챙기실 것이 하나 있습니다. 이렇게 차순위매수신고인이 되어버린 사람은 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 그 지위를 포기할 수 있습니다. 포기하지 않으면 보증금이 그대로 묶입니다. 그 물건을 더 이상 원하지 않는다면 그 자리에서 포기 의사를 밝히세요.

지분 경매에 들어갈 때는 이 가능성을 계산에 넣으셔야 합니다. 등기부에서 공유자가 누구인지, 몇 명인지 미리 확인하세요. 등기부등본 읽는 법에 갑구 보는 방법을 정리해 두었습니다.

10. 떨어졌다면 보증금은 그 자리에서

좋은 소식입니다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 나머지 입찰자는 입찰절차가 종결되면 즉시 보증금 반환을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제115조 제3항).

입찰자용 수취증과 신분증을 제시하면 봉투를 그대로 돌려줍니다. 며칠 기다릴 필요가 없습니다.

낙찰받았다면 그다음은 매각허가결정과 잔금입니다. 이 흐름은 경매 전체 절차에 정리해 두었습니다.

11. 자주 묻는 질문

Q. 입찰가를 잘못 써서 낙찰됐습니다. 취소할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 매각불허가 사유는 민사집행법 제121조에 열거되어 있는데 "입찰자의 착오"는 여기 들어가지 않습니다. 잔금을 내지 않는 방식으로 포기하면 보증금을 잃고, 그 물건의 재매각에는 참여할 수 없습니다.

Q. 보증금을 최저매각가격의 10분의 1보다 적게 넣으면요?

그 입찰은 무효가 됩니다. 개찰 때 최고가를 쓴 사람의 보증봉투를 열어 확인하는데, 여기서 금액이 모자라면 그 사람은 탈락하고 그다음 금액을 쓴 사람의 보증을 확인합니다.

Q. 보증금을 더 넣어도 되나요?

됩니다. 떨어지면 전액 그대로 돌려받고, 낙찰되면 보증금은 매각대금에 산입되어 잔금에서 정산됩니다(민사집행법 제142조 제4항).

Q. 대리인으로 갈 때 인감증명서는 언제 발급받은 것이어야 하나요?

법원마다 운용이 다를 수 있습니다. 통상 최근 3개월 이내 발급본을 요구하니, 오래된 것이 있더라도 새로 떼어 가시는 편이 안전합니다.

Q. 남편 명의로 입찰했는데 아내가 대신 가도 되나요?

가족이라도 본인이 아니면 대리입니다. 위임장과 인감증명서가 필요합니다.

Q. 부부가 각자 이름으로 같은 물건에 넣어도 되나요?

각자 직접 가서 각자 입찰하는 것은 가능합니다. 다만 한 사람이 자기 입찰을 하면서 다른 사람을 대리하면 둘 다 개찰에서 제외됩니다. 함께 사겠다면 공동입찰신고서를 내는 것이 맞습니다.

Q. 재매각 물건인데 앞사람이 잔금을 낼 수도 있나요?

가능합니다. 전 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각이 취소됩니다(민사집행법 제138조 제3항). 지연이자율은 현재 연 12%입니다. 재매각 물건을 노릴 때는 이 변수를 감안하세요.

Q. 한 사건에 여러 물건이 있으면 입찰표도 여러 장인가요?

네. 물건마다 따로 입찰하는 것이므로 입찰표도, 보증금도 각각 준비해야 합니다.

다음 편에서는 명도와 인도명령을 다루겠습니다. 잔금을 냈는데 사람이 안 나가는 상황, 경매에서 가장 현실적인 마지막 관문입니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 진행과 법원별 운용은 달라질 수 있으니, 실제 입찰 전에는 해당 사건의 매각공고와 매각물건명세서를 직접 확인하시기 바랍니다.

참고

• 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 입찰의 참여 : 기일입찰의 절차」, 「매수인의 매각대금 지급」
• 민사집행법 제105조, 제113조, 제114조, 제115조, 제121조, 제137조, 제138조, 제140조, 제142조
• 민사집행규칙 제55조, 제62조, 제63조, 제64조, 제65조, 제66조, 제75조
• 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 및 별지 3 기일입찰표 흠결사항 처리기준표

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이 글을 쓴 사람
현직 공인중개사 · 법원경매 매수신청대리인
2026년 9월 기준 법령을 확인해 작성했습니다. 오래된 정보나 바뀐 규정은 발견하는 대로 갱신합니다.