경매 배당순위 총정리 : 낙찰대금은 누구에게 먼저 갈까
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목차
- 1. 배당표를 왜 낙찰자가 봐야 하나
- 2. 배당순위 9단계 한눈에 보기
- 3. 0순위나 다름없는 집행비용
- 4. 소액임차인 최우선변제 — 지역별 기준표
- 5. 당해세, 2023년에 바뀐 부분
- 6. 같은 순위끼리는 나눠 갖습니다
- 7. 선순위 임차인이 얼마를 못 받는지 계산해보기
- 8. 자주 묻는 질문
지난 편에서 말소기준권리를 다뤘습니다. 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 낙찰자에게 넘어오는지 가르는 기준선이었지요.
그 글 마지막에 이렇게 적었습니다. 선순위 임차인이 있으면 배당금으로 보증금을 다 못 받은 만큼을 낙찰자가 물어줘야 한다고요. 그러면 자연스럽게 다음 질문이 나옵니다.
"그래서 그 임차인은 얼마를 받고, 얼마가 나한테 넘어오는데?"
이 질문에 답하려면 배당순위를 알아야 합니다. 오늘 다룰 내용입니다.
1. 배당표를 왜 낙찰자가 봐야 하나
배당은 낙찰대금을 채권자들에게 나눠주는 절차입니다. 언뜻 보면 낙찰자와는 상관없어 보입니다. 돈은 이미 냈으니까요.
그런데 선순위 임차인이 있는 물건에서는 이야기가 달라집니다.
- 임차인이 배당에서 보증금을 전액 받으면 → 낙찰자 부담 없음
- 임차인이 일부만 받으면 → 못 받은 나머지를 낙찰자가 인수
- 임차인이 한 푼도 못 받으면 → 보증금 전액을 낙찰자가 인수
즉 배당순위를 계산할 줄 알아야 내가 실제로 얼마에 사는 것인지를 알 수 있습니다. 감정가 3억짜리를 2억에 낙찰받았는데 보증금 1억을 떠안으면 결국 3억에 산 셈입니다.
임차인 입장에서도 같은 계산이 필요합니다. 내 보증금이 몇 번째로 나오는지, 앞에 얼마가 빠져나가는지를 알아야 하니까요.
2. 배당순위 9단계 한눈에 보기
민사집행법과 각 특별법이 정한 순서입니다.
| 순위 | 항목 |
| 1 | 집행비용 |
| 2 | 필요비·유익비 (제3취득자의 비용상환청구권) |
| 3 | 소액임차인 최우선변제금, 최종 3개월분 임금·최종 3년분 퇴직금 |
| 4 | 당해세 (상속세, 증여세, 재산세, 종합부동산세 등) |
| 5 | 확정일자부 임차인·담보물권 — 날짜순 |
| 6 | 일반 조세 (당해세 외 국세·지방세) |
| 7 | 공과금 (건강보험료, 고용보험료, 산재보험료 등) |
| 8 | 일반채권 |
여기서 실무상 가장 중요한 줄은 5번입니다. 근저당권, 전세권, 확정일자 받은 임차인이 여기서 설정일·확정일자 순서대로 줄을 섭니다. 권리의 종류가 아니라 날짜가 순서를 정합니다.
3번이 '최우선변제'라고 불리는 이유는, 이들이 근저당권보다 앞서기 때문입니다. 등기부상 아무리 앞선 근저당권이 있어도 소액임차인과 임금채권은 그 위로 올라갑니다.
3. 0순위나 다름없는 집행비용
배당에서 가장 먼저 빠져나가는 돈입니다. 인지대, 등록면허세, 송달료, 감정평가 비용, 현황조사 비용 등 경매를 진행하는 데 들어간 실비입니다.
금액이 크지는 않지만 계산에서 빼먹으면 안 됩니다. 채권자들이 나눠 가질 돈은 낙찰대금에서 이 비용을 뺀 나머지입니다.
4. 소액임차인 최우선변제 — 지역별 기준표
보증금이 일정액 이하인 임차인은 근저당권보다 먼저 보증금 중 일부를 받습니다. 전세사기 피해를 줄이기 위한 장치입니다.
먼저 요건입니다. 다섯 가지를 모두 갖춰야 합니다.
- 보증금이 지역별 기준액 이하일 것
- 경매신청 등기 전에 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤을 것
- 배당요구 종기까지 그 대항요건을 유지할 것
- 임차주택이 경매나 체납처분으로 매각될 것
- 배당요구 신고를 했을 것
기준액과 변제액
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
주의할 점이 두 가지 있습니다.
첫째, 기준 시점은 계약일이 아니라 담보물권 설정일입니다. 위 금액은 2023년 2월 21일 이후 기준인데, 그전에 설정된 근저당권이 있다면 그 근저당권 설정 당시의 기준이 적용됩니다. 오래된 근저당이 붙은 집이라면 표의 금액보다 훨씬 적을 수 있습니다.
둘째, 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 소액임차인이 여럿이면 그 절반을 각자 보증금 비율로 나눠 갖습니다.
5. 당해세, 2023년에 바뀐 부분
당해세는 그 부동산 자체에 부과된 세금입니다. 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등이 여기 해당합니다.
당해세는 원래 법정기일과 무관하게 확정일자부 임차인이나 근저당권보다 앞섰습니다. 등기부를 아무리 꼼꼼히 봐도 알 수 없는 세금이 앞에서 돈을 다 가져가는 구조였고, 이것이 전세사기 피해를 키운 원인 중 하나로 지목됐습니다.
그래서 국세기본법 제35조에 제7항이 신설됐습니다. 요지는 이렇습니다.
대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 앞서면, 그 당해세가 우선 징수할 수 있었던 금액의 범위 안에서 임차보증금을 먼저 변제한다.
순위 자체를 뒤집은 게 아니라, 당해세 몫으로 갈 돈을 임차인에게 돌려주는 방식입니다. 결과적으로 임차인은 확정일자 날짜만 앞서면 당해세에 밀리지 않게 됐습니다.
다만 이 특례는 국세 중 상속세·증여세·종합부동산세에 적용됩니다. 그 밖의 당해세는 사안에 따라 다르게 취급될 수 있으니, 실제 물건에서는 배당요구 내역을 보고 개별적으로 확인하셔야 합니다.
6. 같은 순위끼리는 나눠 갖습니다
같은 순위에 여러 채권자가 있고 돈이 부족하면, 채권액 비율대로 나눠 갖습니다. 이것을 안분배당이라고 합니다.
예를 들어 같은 순위에 A가 6,000만원, B가 4,000만원의 채권을 갖고 있는데 배당할 돈이 5,000만원뿐이라면 A가 3,000만원, B가 2,000만원을 가져갑니다.
가압류가 여기 자주 등장합니다. 가압류는 담보물권이 아니라 일반채권이라, 뒤에 설정된 근저당권과도 같은 순위에서 안분하게 되는 경우가 있습니다. 실제 배당표가 직관과 다르게 나오는 대표적인 이유입니다.
7. 선순위 임차인이 얼마를 못 받는지 계산해보기
가정을 세워 보겠습니다. 실제 물건이 아니라 이해를 돕기 위한 예시입니다.
상황
- 서울 소재 아파트, 낙찰가 3억원
- 집행비용 300만원
- 임차인 보증금 2억원, 전입신고·확정일자 2022년 3월 1일
- 근저당권 채권최고액 2억 5,000만원, 설정일 2023년 5월 10일
- 임차인은 배당요구를 했음
계산
배당할 재원은 3억 − 300만 = 2억 9,700만원입니다.
임차인의 보증금 2억원은 서울 기준 소액임차인(1억 6,500만원 이하)에 해당하지 않으므로 최우선변제는 없습니다. 대신 확정일자가 2022년 3월 1일로 근저당권(2023년 5월 10일)보다 앞섭니다.
- 임차인: 2억원 전액 배당
- 근저당권자: 남은 9,700만원 배당 (1억 5,300만원 회수 실패)
임차인이 전액을 받았으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.
같은 조건에서 날짜만 바꾸면
임차인의 확정일자가 2023년 12월 1일이라 근저당권보다 뒤라면 순서가 뒤집힙니다.
- 근저당권자: 2억 5,000만원 배당
- 임차인: 남은 4,700만원만 배당
임차인은 1억 5,300만원을 못 받았습니다. 그런데 임차인의 전입신고일이 근저당권 설정일보다 앞서 대항력이 있다면, 이 못 받은 1억 5,300만원은 낙찰자가 물어줘야 합니다. 3억에 낙찰받았지만 실제로는 4억 5,300만원을 쓴 셈입니다.
여기서 꼭 구분하셔야 할 것이 있습니다. 대항력은 전입신고일 기준이고, 배당순위는 확정일자 기준입니다. 두 날짜가 다를 수 있고, 이 조합에서 가장 위험한 경우가 바로 위의 예시입니다 — 전입은 빨라서 대항력은 있는데, 확정일자가 늦어서 배당은 뒤로 밀리는 상황입니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 배당표는 어디서 볼 수 있나요?
배당기일 전에 법원에 비치되고, 이해관계인은 열람할 수 있습니다. 다만 입찰 전에는 볼 수 없습니다. 그래서 매각물건명세서와 등기부로 직접 계산해봐야 합니다.
Q. 임차인이 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
배당을 받지 못합니다. 대신 대항력이 있다면 보증금 전액이 낙찰자에게 인수됩니다. 임차인 입장에서는 계속 살면서 낙찰자에게 보증금을 받으면 되니 손해가 아닙니다. 손해는 낙찰자 쪽입니다.
Q. 배당요구 종기가 지나면 취소할 수 있나요?
종기 이후에는 배당요구를 철회할 수 없습니다. 다른 이해관계인의 이익에 영향을 주기 때문입니다.
Q. 근저당권 채권최고액 전액이 배당되나요?
아닙니다. 채권최고액은 한도일 뿐이고 실제 남은 채권액만큼만 배당됩니다. 다만 입찰 전에는 실제 잔액을 알 수 없어서, 보수적으로 채권최고액을 기준으로 계산하는 편이 안전합니다.
Q. 배당표가 잘못됐다고 생각되면요?
배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다. 다만 배당기일에 출석하지 않으면 이의를 제기할 기회가 사라집니다.
다음 편에서는 입찰표 작성법과 보증금을 다루겠습니다. 권리분석을 마치고 실제로 법원에 가는 단계입니다. 입찰가 숫자 하나 잘못 써서 보증금을 날리는 사고가 의외로 흔한데, 그 지점들을 짚어 보겠습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 배당 계산은 개별 물건의 권리관계와 채권 내역에 따라 달라지며, 위 예시는 이해를 돕기 위한 가정입니다. 실제 입찰 전에는 법률 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.
참고
- 찾기쉬운 생활법령정보, 「주택임대차 — 보증금의 회수: 배당요구」, 「소액보증금 우선변제」
- 민사집행법 제145조, 국세기본법 제35조, 주택임대차보호법 제8조 및 같은 법 시행령